"Minha casa, minha vida é um programaque tem tudo para dar certo”

Tendo chegado ao Recife em 1973, o piauiense Eduardo Albuquerque, 55 anos, pode ser considerado também pernambucano, pois foi agraciado com o honroso título de Cidadão de Olinda, em reconhecimento aos relevantes serviços prestados àquela bela cidade. Substituto eventual do superintendente da Caixa Econômica Federal (CAIXA) no Recife, entre os anos de 1996 e 1998, período em que comandou, por diversas vezes, o destino da instituição em Pernambuco, Eduardo Albuquerque é, atualmente, Gerente Geral da Agência Marcos Freire, na cidade de Olinda e um dos responsáveis pela divulgação do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) no Estado.

Com um currículo formado por diversos cursos na área econômico-financeira – entre eles, o de graduação em Gestão Estratégica das Organizações, com foco em Gestão Pública e pós-graduação em Gestão Governamental e Responsabilidade Fiscal, ambas pela Universidade do Sul de Santa Catarina (UNISUL), além de MBA em Mercado Financeiro, pelo Instituo Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC-SP) - Eduardo, como funcionário da CAIXA, onde ingressou em 1976, desempenhou as funções de Gerente Geral nos municípios de Limoeiro, Cabo e, no Recife, em várias agências daquela instituição de fomento à habitação, desenvolvimento urbano e infra-estrutura.

Criado pelo Governo Federal com o objetivo de reduzir em 14% o déficit habitacional brasileiro, através da construção de 1 milhão moradias até 2011 – imóveis destinados a famílias com renda de 0 a 10 salários mínimos –, o programa tem alguns de seus principais aspectos analisados nesta entrevista de Eduardo Albuquerque ao InfoSenge.

Quanto tempo durou a elaboração do Minha Casa, Minha Vida e quais as vantagens dele em relação a outros programas voltados para a habitação?

A elaboração do programa durou cerca de dois anos. Dentre suas vantagens, vis-à-vis outros programas habitacionais anteriormente lançados, poder-se-ia destacar, já na sua criação, a participação de parceiros dos diversos setores da sociedade, envolvidos com a problemática habitacional, tais como entidades ligadas à construção civil, ONGs, movimentos sociais pela reforma urbana e o governo em seus três níveis – municipal estadual e federal. Dessa interação originou-se um programa bem estruturado, simples, desburocratizado, sendo muito bem avaliado pelos atores que militam nessa área.

Quais são as metas e objetivos do programa?

O programa visa construir um milhão de moradias até 2011. Nesse primeiro momento, contemplará as capitais, regiões metropolitanas e cidades com mais de 50 mil habitantes. O objetivo é a redução de 14% do déficit habitacional nacional, estimado em cerca de 8 milhões de moradias. Outro importante objetivo é a geração de empregos e renda e nada como o segmento da construção civil, constatadamente capaz de alavancar empregos para a grande massa de trabalhadores, reduzindo com isso os efeitos nefastos da crise que estamos atravessando. O programa também ajuda a fortalecer os laços familiares, pois toda família sonha ter uma casa, principalmente um imóvel realmente apropriado, com toda a infra-estrutura necessária a uma moradia digna de ser utilizada por um ser humano.

Fale um pouco sobre o pagamento dos imóveis por parte dos beneficiários...

Uma grande inovação do programa é compatibilizar renda ou capacidade de pagamento versus valor da prestação ou assunção do financiamento do imóvel. É não reconhecer nossa realidade supor que pessoas com renda abaixo de 3 salários mínimos (SM), serem capazes de adquirir um imóvel com condições adequadas de habitabilidade, incluindo-se aí toda a infra-estrutura inerente, sem que haja um aporte em subsídio do poder público.

Quer dizer que a filosofia básica do programa é dar acesso a quem nunca teve tal oportunidade?

É verdade, pois o acesso a financiamentos terão condições diferenciadas em função da capacidade de pagamento: para a faixa de 0 a 3 salários mínimos, serão construídas 400 mil moradias, a mesma quantidade que será destinada para os que ganham de 3 a 6 salários e as restantes 200 mil unidades habitacionais serão oferecidas à faixa de 6 a 10 mínimos, o que totaliza 1 milhão de moradias. Outro fato a se destacar é que os recursos já estão consignados no Orçamento Geral da União, no FGTS e no BNDES, o que garante totalmente a continuidade do programa.

Forneça mais detalhes sobre o pagamento dos imóveis...

O pagamento corresponderá a 10% da renda familiar do beneficiário, com prestação mínima de R$ 50, 00, num prazo de 10 anos, para os que ganham de 0 a 3 salários mínimos. Aqueles que possuem rendimentos acima de 3 e até 10 salários mínimos, poderão comprometer até 30%, com prazo de financiamento de até 30 anos.

Para o Recife e a sua região metropolitana o valor máximo permitido de financiamento é de 45 mil reais para os apartamentos e 41 mil para as casas. Já no interior de Pernambuco, tais valores são, respectivamente, 41 mil reais para apartamento e 37 mil reais para casa.

Um aspecto interessante a ressaltar é que o registro do imóvel deve ser feito, prioritariamente, em nome da mulher.

Por que o registro tem de ser feito em nome da mulher?

Porque, nos casos de separação do casal, historicamente, é a mulher que fica como mantenedora da prole; não havendo, portanto, impedimento legal em contrário, nada mais justo de que o imóvel seja registrado em seu nome. Agora, é realmente importante que o beneficiário, por mais carente que seja, desembolse algum valor pecuniário pelo imóvel, até para poder valorizá-lo. Nós, da CAIXA, temos experiência de outros programas em que as pessoas não contribuíam com nada e... naquilo em que você não bota um pouquinho de suor, por menos que seja, você também não dá o devido valor... O cidadão paga R$ 50,00 por mês, é quase simbólico, mas está lá sua parcela contributiva...

Existe algum valor de entrada?

Não tem entrada e nenhum pagamento durante a obra: são diferenciais importantes. As pessoas de renda mais baixa não tem como fazer uma poupança e geralmente pagam aluguel, o que inviabiliza a aquisição de sua moradia, já que não podem conciliar, concomitantemente, tais encargos.

São fatores como esses aliados à dispensa de cobrança de seguros habitacionais, como os de morte, invalidez permanente e danos físicos nos imóveis, que nos levem a acreditar no pleno sucesso do PMCMV.

Ressalte-se, também, que caso de desemprego ou perda de renda, é previsto, por determinado período, a dispensa do pagamento da prestação, havendo posterior refinanciamento dessas prestações.

A questão burocrática tradicionalmente pesa no bolso do comprador. Como é o programa em relação a esse aspecto?

Afora tudo que já foi explicitado, ainda podemos acrescentar, como redutor de encargos, que normalmente oneram o comprador, a cobrança a menor de custas e emolumentos cartorários, que tem impacto relevante sobre o custo do imóvel: serão isentos dessas despesas as famílias com renda de até 3 SM; se de até 6 SM, a redução é de 90% e acima dessa faixa e até 10 SM, será de 80%.

O senhor falou em “primeiro imóvel”. Isso significa que quem já tem financiamento imobiliário do governo não pode participar do programa?

Exatamente. O PMCMV se destina a quem não foi beneficiado por outro programa de habitação social do governo federal, quem não tem casa própria ou financiamento em qualquer estado brasileiro e que não tenha recebido, a partir de maio de 2005, desconto pelo FGTS, em qualquer financiamento.

Quais são as vantagens do programa para as prefeituras e os estados?

Dentre outras podemos destacar: a fixação da população no município, o que é muito importante, pois evita agravar os problemas de diversas ordens ocasionados pela concentração da população na periferia dos grandes centros; a redução do déficit de moradias, pelo significativo valor a ser investido em habitação popular; a geração de emprego e renda, localmente, melhorando a economia do próprio município; a melhoria nos indicadores de saúde pública, pois se investir em infra-estrutura e saneamento é se cuidar de saúde pública, e todos nós sabemos que os investimentos em saúde têm um retorno espetacular... Outra vantagem é que tais programas terão o acompanhamento da Caixa Econômica Federal durante o desenrolar da construção, garantindo as boas práticas construtivas, a gestão adequada dos recursos, os quais só serão liberados após verificada a sua correta aplicação, de acordo com cronograma físico-financeiro previamente estabelecido pelos entes envolvidos no programa.

E para as construtoras, quais são as vantagens?

Em parcerias, todos devem ser contemplados com benefícios e é de vital importância, para o pleno sucesso do PMCMV, o efetivo engajamento da construção civil. Entre as vantagens para construtoras estão, por exemplo, redução das custas dos atos referentes à abertura de matrícula, registro de incorporação, parcelamento do solo, averbação de construção, instituição de condomínio, registro da carta de “habite-se”, conforme o valor das unidades habitacionais; abertura de novas frentes de trabalho, atuação em projetos padronizados, barateamento de custos pela isenção de seguro de término de obra e redução de imposto de produção. Afora isso ainda podemos citar a simplificação do processo de avaliação e análise de crédito na CAIXA.

Quer dizer que com a extinção do Banco Nacional da Habitação, o BNH, a Caixa assumiu o papel de financiador no que se refere à construção de moradias?

Atualmente, quem define as estratégias é o Ministério das Cidades, mas o órgão operacional, o órgão executor das políticas habitacionais, é a CAIXA: sua participação, no conjunto dos investimentos no setor, é muito grande, girando em torno de 70%. A CAIXA tem penetração em todo o território brasileiro; é o único banco que está nos 5.562 municípios do Brasil, seja com uma unidade própria ou através de representação, tais como correspondente bancário e casa lotérica. Obviamente que, como banco, ela precisa ampliar a base de clientes, de negócios rentáveis, porque necessita de resultados econômico-financeiros positivos. Parte significativa de seu lucro retorna à sociedade, inclusive na forma de estímulo à construção de unidades habitacionais. A CAIXA, como sabemos, é 100% do Tesouro Nacional, é uma empresa pública de direito privado, é o grande patrimônio do povo brasileiro, viabilizadora das polícias sociais e de transferência de renda do Governo Federal.

Quais são as fontes de recursos do programa?

Os recursos usados para lastrear o programa Minha Casa, Minha Vida totalizam 34 bilhões de reais. Desse montante, 16 bilhões são provenientes do Orçamento Geral da União, o OGU. Outros 10 bilhões são financiados através do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, com 7,5 bilhões oriundos do próprio FGTS e 2,5 bilhões do OGU. A parte dos seguros, da ordem de 1 bilhão de reais, é proveniente do OGU. Originários do BNDES são os 5 bilhões de reais para financiamento de infra-estrutura, tanto interna quanto externa. Uma das grandes inovações do programa é o Fundo Garantidor de Habitação Popular, que dispõe de 2 bilhões de reais, alocados pelo OGU. Esse Fundo, como assinalamos em uma resposta anterior, garante o refinanciamento de parte das prestações em caso de perda da renda ou de emprego pelo beneficiário, além de quitar o imóvel em caso de morte ou invalidez permanente do proprietário ou recuperá-lo quando de danos físicos previstos na apólice securitária.

E quais os tipos de imóveis podem ser financiados?

Serão financiadas unidades habitacionais ou empreendimentos novos, cujo “habite-se” seja a partir de 26 de março de 2009. Como um dos objetivos primordiais é gerar emprego e renda, isso se concretiza com a produção e aquisição de imóveis novos.

Qual o perfil básico das pessoas que podem ser beneficiadas pelo programa?

Os beneficiários são as pessoas físicas com renda familiar de até 10 salários mínimos, residentes nas capitais estaduais e respectivos municípios em situação de conurbação, bem como aqueles com mais de 50 mil habitantes. Essas pessoas também não podem ter restrição no cadastros de inadimplentes dos órgãos federais (CADIN) e nem registro no cadastro nacional de mutuários (CADMUT).

Para que as famílias se enquadrem no programa é necessário, obviamente, que elas apresentem documentos que comprovem a sua realidade sócio-econômica. Quais são esses documentos?

A questão da documentação é simples. São exigidos os documentos pessoais, RG e CPF, e comprovação de renda, formal ou informal, para os de renda até 3 salários mínimos. Há mais de dez anos a CAIXA trabalha com renda informal, pois uma grande parcela da população não tem contracheque ou outro demonstrativo formal que comprove sua renda. Utilizamos um sistema que permite estabelecer a capacidade de pagamento e comprometimento de renda das pessoas. Apuramos, então, sua capacidade de pagamento através de entrevista onde consideramos extratos bancários, comprovantes de despesas com aluguel, cartão de crédito, crediário, serviços prestados, etc.

Não existe, então, a análise de risco de crédito?

Não se analisa o risco de crédito para a faixa de 0 a 3 salários mínimos. Para outras faixas faz-se necessária essa análise em razão da obrigação legal de aporte de recursos para provisão, de acordo com o rating obtido pelo cliente destinada a fazer em face de eventual prejuízo ocasionado pelo descumprimento contratual dos financiamentos.

Como é o fluxo de contratação, ou seja, como é que os estados e municípios devem fazer para participar do projeto, para ser parceiro do programa?

A União aloca recursos, por área do território nacional, e solicita apresentação de projetos. Os estados e municípios realizam cadastramento da demanda; até o momento ainda não foram definidos os critérios de hierarquização, ou seja, quais os parâmetros que os entes municipal/estadual utilizarão para selecionar os beneficiados que serão indicados à CAIXA para avaliação e homologação. Aqui em Pernambuco, tão logo que programa foi divulgado, o Governador Eduardo Campos, organizou e participou de uma reunião que contou com a presença de representantes da CAIXA, inclusive nossa Presidenta Fernanda Coelho, da construção civil e dos 14 prefeitos da região metropolitana, que assinaram o Termo de Adesão ao PMCMV, assumindo assim os compromissos inerentes à sua viabilização.

O Governo do Estado também utilizou a CEHAB como órgão aglutinador das inscrições, que montam mais de 195 mil interessados.

Em que situações os estados e municípios serão priorizados na implantação do programa?

Serão priorizados os projetos voltados para a faixa salarial de zero a 3 salários mínimos. Terão prioridade também os estados e municípios que oferecerem, por exemplo, a maior contrapartida financeira e a infra-estrutura para o empreendimento. A prefeitura que doar o terreno terá vantagem em relação à outra que não o fizer, pois contribuirá para facilitação e desoneração dos custos dos empreendimentos. Cabe aos municípios/estados reduzir impostos e taxas, contribuindo com o barateamento das obras e fator usado na priorização dos projetos. Um outro importante critério é atender às regiões que recebem impacto de grandes empreendimentos de estruturadores, tais como usinas, hidrelétricas, portos...

É o caso de Pernambuco...

Sim. As pessoas que vão desempenhar suas atividades em SUAPE, especialmente os de menor renda, é importante que lá residam, pois certamente terão suas despesas (de moradia, transporte, etc.) reduzidas.

A CAIXA já está atuando naquela área, em parceria com empresas ali instaladas, viabilizando empreendimentos habitacionais destinados aos empregados daquelas empresas...

E como devem proceder as construtoras?

As construtoras apresentam projetos às superintendências regionais da CAIXA, podendo fazê-los em parceria com estados e municípios, cooperativas, movimentos sociais ou independentemente. A CAIXA fará uma análise do projeto, de forma simplificada, porque as empresas candidatas também precisam preencher os requisitos exigidos. As construtoras não correm risco nenhum quanto à demanda, porque ao terminar a obra ela já tem morador, pois os estados/municípios inscreveram e selecionaram pessoas, as quais obtiveram aprovação dos financiamentos pela CAIXA para aquisição dos imóveis objetos da contratação.